Zugegeben: Das Thema „Zwangsversteigerung“ ist selten erfreulich. Dennoch gibt es gute Gründe, sich mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Suchen Sie beispielsweise eine erschwingliche Immobilie zum Kauf, könnte eine solche Veranstaltung interessant für Sie sein. Was Sie zum Ablauf einer Zwangsversteigerung einer Immobilie wissen sollten, erfahren Sie hier.
Die Zwangsversteigerung: Eine Einordnung
Eine Zwangssteigerung wird dann möglich, wenn SchuldnerInnen die vereinbarten Kreditraten der DarlehengeberInnen– oder GläubigerInnen – nicht mehr begleichen können. Das „Gesetz über die Zwangsversteigerung“ regelt diesen Fall: GläubigerInnen dürfen Ihre Ansprüche mit dem staatlichen Werkzeug der Zwangsversteigerung einfordern. Ist das Verfahren rechtmäßig, folgt ein erzwungener Verkauf von materiellem (auch: „unbeweglichem“) Vermögen – in diesem Fall der Immobilie.
Der Ablauf einer Zwangsversteigerung im Detail
1. Stellen des Antrags auf Zwangsversteigerung
Die GläubigerInnen müssen zunächst einen Antrag auf Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Die Zuständigkeit richtet sich nach der Lage der Immobilie. Nach Prüfung sendet das Gericht den beteiligten Parteien einen sogenannten Anordnungsbeschluss zu. Ist er einmal gestellt, so ist die Immobilie rechtlich beschlagnahmt. Beide Konfliktparteien können gegen diesen Beschluss Beschwerde einlegen.
2. Bestimmung des Verkehrswertes der Immobilie
An dieser Stelle müssen die GläubigerInnen einen Vorschuss leisten: Die Ermittlung des Verkehrswertes verursacht Kosten in Höhe von 700 bis 1000 Euro, die von den GläubigerInnen zu decken sind. Nach Fertigstellung des Verkehrswertgutachtens erhalten beide Parteien jeweils eine Abschrift davon, sowie eine Frist zur Stellungnahme. Verstreicht die Frist, bestimmt das Gericht automatisch den Verkehrswert gemäß Gutachten sowie den Termin der Zwangsversteigerung.
3. Der Tag der Zwangsversteigerung
Da es sich um einen öffentlichen Vorgang handelt, wird der Termin für die Versteigerung im Amtsblatt und im Internet bekannt gegeben. Ab diesem Zeitpunkt können alle Unterlagen zum Objekt in der Versteigerungsakte beim Amtsgericht eingesehen werden. Zur Versteigerung selbst hat jede/r Interessierte Zutritt.
Jeder Versteigerungstermin folgt (nach § 169 GVG) dem gleichen Ablauf:
Zunächst gibt es die Bekanntmachung. Die GläubigerInnen werden verlesen, es wird über Grundbucheintragungen informiert und das geringste Gebot festgelegt. Sogenannte „MahnerInnen“ bekommen in dieser Phase eine letzte Gelegenheit, etwaige Ansprüche einzufordern oder anzumelden.
Ansonsten beginnt die Bietzeit. Alle anwesenden InteressentInnen dürfen mündlich mitbieten. Voraussetzung: Sie können sich als deutsche Staatsbürger ausweisen. Geben sie ein Gebot ab, müssen sie den Nachweis erbringen, mindestens zehn Prozent des Verkehrswertes der Immobilie aufbringen zu können. Dies geschieht entweder durch Überweisung auf die Gerichtskasse vor Versteigerung, oder durch ein Bürgschaftsdokument einer Bank, oder durch einen Bundesbankcheck (nicht älter als drei Tage).
Bei der abschließenden Verhandlung über den Zuschlag gibt es vier Optionen:
1. Gibt es kein gültiges Gebot, wird das Verfahren eingestellt.
2. Liegt das Meistgebot unter 7/10 des Verkehrswertes, können die GläubigerInnen beantragen, den Zuschlag nicht zu erteilen.
3. Beträgt das Meistgebot weniger als 5/10, darf das Gericht den Zuschlag gar nicht erst erteilen.
4. Ist das Gebot ausreichend hoch, gibt es den Zuschlag: Die Immobilie geht auf die meistbietende Person über.
4. Nach dem Zuschlag
Nach etwa einem bis drei Monaten erfolgt ein sogenannter „Verteilungstermin“: Der Erlös der Versteigerung wird hierbei auf alle rechtmäßigen GläubigerInnen verteilt. Haben die neuen EigentümerInnen die fällige Grundsteuer entrichtet, beantragt das Amtsgericht die entsprechende Grundbuchänderung.