Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Sie möchten Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen? Sie ahnen es schon: Damit geht mehr Aufwand einher, als mit dem Verkauf eines Einfamilienhauses. Damit Sie dennoch beruhigt durch diese Zeit navigieren können, haben wir die wichtigsten Punkte für den erfolgreichen Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses hier zusammengetragen.

Aller Anfang ist… übersichtlich!

Wenn Sie sich für den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses entschieden haben, tragen Sie in einem ersten Schritt alle notwendigen Dokumente zusammen. Diese sind nicht nur für potentielle Interessenten wichtig, sondern auch für die Ausarbeitung des späteren notariellen Kaufvertrags. Dazu gehören:

1. Versicherungsnachweise, alsobeispielsweise die Gebäudeversicherung.

2. Wertgutachten oder andere Dokumente, die die Substanz des Hauses ausweisen.

3. Bestehende Mietverträge: Diese geben potentiellen Käufern einen Eindruck absehbarer Renditen, möglicher Rechtsstreitigkeiten, Mietkürzungen oder Mieterwechsel. Letztere könnten beispielsweise für eine mangelhafte Wohnqualität sprechen.

4. Die Flurkarte, also einevom Katasteramt bereitgestellte Darstellung aller zu Ihrem Grundstück gehörenden Flurstücke.

5. Grundriss der Innenräume: Dieser ist insbesondere dann wichtig, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus in separaten Wohneinheiten verkaufen möchten. Schnitt, Ausrichtung und Größe der Wohnungen bilden verkaufsentscheidende Faktoren für die Interessenten ab.

6. Dienstleisterverträge, beispielsweise mit Hausmeisterdiensten, Hausverwaltung und Gartenpflege.

7. Energieausweis: Die Vorlage eines Energieausweises ist für Eigentümer verpflichtend.

8. Dokumente, die die Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen der letzten Jahre nachweisen.

Wie errechnet sich der Wert des Mehrfamilienhauses?

Beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses müssen Sie Farbe bekennen – und einen Preis nennen.

Hierzu wird der sogenannte „Ertragswert“ ermittelt. Darunter versteht man denjenigen Betrag, der mit einer Immobilie erwirtschaftet werden kann. Folgende Aspekte fließen in seine  Berechnung mit ein:

– Die Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten beinhalten Instandhaltungskosten, etwaige Verwaltungskosten sowie die Kosten für den laufenden Betrieb der Immobilie.

– Der Bodenwert setzt sich aus der Größe des Grundstücks und dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter zusammen.

– Der Rohertrag definiert die zu erwartende Jahresmiete. Maßgeblich ist hier der marktübliche Mietzins.

– Der sogenannte Vervielfältiger berechnet die Rentabilität einer Immobilie. Die Immobilie wird umso rentabler, je geringer dieser Wert ausfällt. Hierzu wird beispielsweise die erwartete Restnutzungsdauer der Immobilie geschätzt.

In Kürze:

Bodenwertverzinsung                 = (Bodenwert) x (Liegenschaftszins)
Jahresreinertrag                            = (Rohertrag) – (Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten)

Gebäudereinertrag                        = (Reinertrag) – (Bodenwertverzinsung)

Gebäudeertragswert                     = (Gebäudereinertrag) x (Vervielfältiger)
Ertragswert gesamt                       = (Gebäudertragswert) + (Bodenwert)

Verkauf in Gänze oder Verkauf in Wohneinheiten?

Sind alle Dokumente sortiert und die Berechnungen erfolgt, bleibt noch eine zentrale Entscheidung für Sie: Möchten Sie das Haus in Gänze oder lieber in Form einzelner Wohneinheiten veräußern?

Der separate Verkauf ist durchaus aufwändiger; so benötigen Sie beispielsweise eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – also einen Nachweis darüber, dass es sich tatsächlich um abgetrennte Wohneinheiten handelt – sowie eine Teilungserklärung samt Wohnungsgrundbüchern. Dafür rentiert sich solch ein Einzelverkauf in der Summe jedoch mehr.

Sie haben noch weitere Fragen? Zögern Sie nicht, uns anzusprechen – wir freuen uns auf Sie.